您現在所在的位置 : 汕發改價格〔2023〕255號
各縣（市、區）發展改革局、住房和城鄉建設局，市物業管理協會，市區各物業服務企業：
為進一步規范市區住宅物業服務收費，促進物業服務行業健康發展，根據《廣東省物業管理條例》、《廣東省人民政府辦公廳關于印發〈廣東省定價目錄（2022年版）〉的通知》（粵府辦〔2022〕5號）、《印發廣東省物價局 廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）等有關規定，結合我市實際，經八屆市政府第55次常務會議審議同意，現就市區住宅物業服務收費有關問題通知如下。
一、明確定價范圍
我市市區住宅物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房物業服務收費、業主大會成立之前的普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立以后的普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）、別墅等其他住宅物業服務收費實行市場調節價。
二、規范收費標準
實行政府指導價管理的保障性住房物業服務收費、普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）前期物業服務收費，由市發展改革局會同市住房城鄉建設局，按物業服務等級和標準制定并公布政府指導價（最高限價）（見下表）。實行市場調節價管理的住宅物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。
原有住宅小區（前期）物業服務收費已經發展改革部門核定的，可按原收費標準繼續執行。
三、規范定價流程
實行政府指導價管理的住宅（前期）物業服務收費，具體收費標準由建設單位或物業服務企業，按照質價相符的原則，在政府指導價的范圍內，與物業買受人約定。具體定價流程如下：
（一）定價流程。新建住宅建設單位通過招投標或協議的方式選聘物業服務企業，并對照《汕尾市住宅物業服務等級和標準》（見附件），按照政府指導價規定和質價相符的原則，與其選聘的物業服務企業在合同中確定具體的（前期）物業服務收費標準，并與物業買受人在商品房買賣合同或（前期）物業服務協議中約定。合同（協議）中應載明物業服務等級、具體服務內容、收費時間、收費項目和收費標準等。在確定具體收費標準時，物業服務企業的服務沒有達到該級別全部內容的，應當執行低一級別的收費標準。
業主大會成立之前，物業服務企業因服務項目、服務標準、服務質量、成本變化、合同期限等原因，確需在政府指導價范圍內調整或重新約定收費標準的，物業服務雙方應按照《中華人民共和國民法典》等規定的程序和要求，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，并在（前期）物業服務合同（協議）中重新約定后執行，物業服務企業不得擅自調整（前期）物業服務收費標準。業主大會成立之后，物業服務收費由業委會與物業服務企業按照有關規定協商制定，相應實行市場調節價。
（二）超出政府指導價的申請流程。新建住宅小區物業服務要求明顯超出《汕尾市區物業服務等級和標準》一級服務內容，（前期）物業服務收費確需超過一級政府指導價的，建設單位應當在招標或協議聘請物業服務企業前，提前向市發展改革局提出單獨核定該新建住宅（前期）物業服務收費的申請，并將經批準的（前期）物業服務收費政府指導價作為公開招標或協議的最高收費標準。建設單位與物業服務企業在不高于最高收費標準的范圍內，根據招投標或協議結果協商確定具體收費標準，簽訂（前期）物業服務合同。未經市發展改革局核定的，不得超出一級政府指導價的收費標準。提出申請時，建設單位應提交以下材料：書面申請書（申請材料應當包括新建住宅物業的基本情況，明確物業管理區域，物業服務用房的配備情況、用房位置和面積，擬定的超出一級政府指導價收費標準和理由等有關內容）；擬提交的物業服務公司招標文件中有關物業服務內容及要求的材料；物業服務成本測算及監審資料等。
四、規范收費行為
（一）明確計費方式及收費時間
物業服務費根據法定產權建筑面積按月計收，已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費，物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業買受人的，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
（二）明確費用構成
物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業共有部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務成本。物業服務費的具體列支范圍以物業服務合同（協議）約定的為準。
（三）物業收取的其他費用
1.代收相關費用。物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務人接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
2.共用水電費用分攤。物業小區共用部位的水電費用已計入物業服務費成本，通過收取物業服務費的方式解決，物業服務企業不得以水電氣費用為基數加收服務類費用。
3.機動車停放保管服務費。住宅小區機動車停放保管服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業、停車服務企業等停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定，并在經營場所醒目位置做好明碼標價。停車場經營者已收取機動車停放保管服務費的，不得向車位使用人重復收取車位物業服務費。
4.出入證押金（或工本費）。實行小區出入證管理的，物業服務企業應當為每戶業主免費提供出入證（含IC卡）4張。業主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業服務企業可按制作成本相應收取工本費。
5.室內裝修相關費用。按照《廣東省發展改革委廣東省住房和城鄉建設廳關于進一步規范物業服務收費的通知》（粵發改價格函〔2019〕2897號）有關規定，業主對其物業進行室內裝修的，其垃圾和余泥渣土清運費用實行市場調節價管理，業主可依法委托物業服務企業、第三方或自行處理裝修中產生的垃圾和余泥渣土。裝修保證金（押金）不列入政府定價管理事項，具體由物業服務企業、業主按有關保證金的法律、法規規定執行。
6.供水供電供氣設施相關費用。新建商品房、保障性住房等建筑區劃紅線內供水供電供氣管線及配套設備設施的建設安裝費用統一納入房屋開發建設成本，不得另外向買受人收取。由供水企業負責運行管理的二次加壓調蓄供水設施，其運行維護、修理更新成本計入供水價格，不得另行收費；由物業管理的二次供水設施，屬于物業公共部分、公共設施和配套設施的運行維護費用，已納入物業服務成本，通過收取物業服務費的方式解決，不得再以水電氣費用為基數加收服務類費用。
7.物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同（協議）約定以外的服務，其收費由雙方協商。
（四）嚴格執行收費公示制度
物業服務企業要在其服務區域內的顯著位置將物業服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話12315等進行公示，接受業主監督。物業服務企業提供物業服務合同約定以外的服務，必須由業主自愿委托，其服務項目和收費標準都應實行明碼標價，不得強制服務、強制推銷建筑裝修材料和強制收費。物業服務企業不得在標價之外收取任何未予標明的費用，未按規定明碼標價以及價格欺詐等價格違法行為，由市場監管部門依法查處。
（五）做好收支情況公示
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業管理條例》等有關規定，物業服務企業要定期將專項維修資金的使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開。實行酬金制的，應向全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。
（六）提高服務質量
物業服務企業應嚴格遵守價格法律、法規和政策，加強價格自律，自覺規范收費行為，不斷提高服務質量，為業主提供更好的服務。物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，做好宣傳解釋工作，不斷改進物業管理服務。
五、執行時間及范圍
自印發之日起執行，有效期5年。本通知適用于市城區，紅海灣經濟開發區、華僑管理區參照執行，其他各縣（市、區）由各縣（市、區）發展改革局會同住房城鄉建設局研究制定。以往有關政策與本通知不一致的，以本通知為準。
汕尾市發展和改革局 汕尾市住房和城鄉建設局
2023年8月14日
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